政策解讀

圖片解讀

各鎮人民政府（街道辦事處），縣政府各部門、各直屬單位：

《嘉善縣推進低效用地再開發試點工作實施方案》已經十七屆縣政府第44次常務會議審議同意，現印發給你們，請結合實際認真貫徹執行。

嘉善縣人民政府

2024年7月31日

（此件公開發布）

嘉善縣推進低效用地再開發試點工作實施方案

為深入貫徹黨中央、國務院關于長三角一體化發展戰略、全面節約戰略等決策部署，推進國務院批復的《長三角生態綠色一體化發展示范區國土空間總體規劃（2021-2035年）》加快實施，根據《中央區域協調發展領導小組辦公室關于印發<長三角生態綠色一體化發展示范區首批改革授權事項清單>的通知》（中區辦〔2024〕12號）《自然資源部關于開展低效用地再開發試點工作的通知》（自然資發〔2023〕171號）等文件要求，聚焦盤活利用存量土地，破解存量時代低效用地再開發“堵點”“難點”問題，高質量推進我縣低效用地再開發相關工作，全面提升嘉善國土空間治理現代化水平，制定本實施方案。

一、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹習近平總書記對長三角生態綠色一體化發展示范區建設系列指示精神及“大膽試、大膽闖、自主改”等有關要求，堅持最嚴格的耕地保護制度和節約集約用地制度；堅持規劃引領，持續優化國土空間結構和布局；堅持市場在資源配置中的決定性作用，調動多方積極性，打造最優營商環境。大力開展低效用地再開發，有效推動城鄉發展從增量依賴向存量挖潛轉變，為嘉善“雙示范”建設提供更加堅實有力、持續穩定的土地要素支撐。

（二）工作原則

1.堅持規劃統領，布局優化。強化國土空間規劃統籌作用，系統推進低效用地再開發、全域土地綜合整治、產業提質增效、民生設施補短板、歷史文化保護、城鄉風貌提升等工作，強化部門協同，強化先謀后動，成熟一批、實施一批，穩扎穩打推進試點工作。

2.堅持底線思維，守正創新。嚴格落實國土空間規劃用途管制，嚴格落實生態環境分區管控要求和土壤污染防治相關規定，嚴守耕地保護紅線，確保耕地數量不減少，建設用地總量不突破，生態保護紅線保持穩定。在“尊重歷史、實事求是、積極探索、結果可控”的前提下，探索創新盤活利用存量土地的政策集成和制度創新。

3.堅持節約集約，提質增效。以實現自然資源利用效益最大化為目標，全面貫徹落實自然資源節約集約利用理念，通過優化用地布局、降低用地增幅、拓展用地空間、提升用地效能，不斷探索節約集約用地新機制、新模式，向“存量”要“增量”。

4.堅持政府主導，市場配置。堅持有為市場、有效政府有機結合、良性互動，充分發揮政府在組織、引導、監管、協調和統籌方面的重要作用，充分調動市場參與的主動性、積極性，鼓勵不同市場主體參與低效用地再開發，更好推動土地資源配置持續優化。

（三）工作目標

以“有為政府+有效市場”雙輪驅動，全面形成空間布局均衡化、要素配置精準化、資源利用高效化的具有嘉善特色的低效用地再開發工作格局。通過探索實踐，到2027年，完成低效用地再開發3500畝以上，存量建設用地占年度建設用地供應總量的比例達到50%以上，新上工業項目容積率達到2.0以上，單位GDP建設用地使用面積不高于18平方米/萬元，實現空間布局結構不斷優化、資源開發利用水平不斷提升、城鄉風貌品質不斷升級，打造城鄉內涵式、集約型、生態綠色高質量發展的嘉善樣本。

二、試點范圍和期限

（一）試點范圍

本方案所稱低效用地是指土地利用效率、效益低下，以及不符合生態、安全、產業、規劃要求的存量建設用地，包括低效居住用地、低效商服用地、低效工業用地、低效村莊用地、歷史遺留用地及其他低效用地。優先將老舊工業園區和“低散亂污”企業集中的區域納入低效用地再開發區塊，以點帶面全方位推進低效用地再開發試點工作。

（二）試點期限

本次試點期限從2024年7月至2027年9月。

三、工作任務

（一）科學制定試點工作實施方案。根據自然資源部《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》（自然資發〔2023〕171號）和《浙江省人民政府辦公廳關于開展低效工業用地整治促進制造業高質量發展的意見》（浙政辦發〔2023〕12號）等文件精神，加快盤活低效用地，全面提升土地節約集約利用水平，結合嘉善實際，科學制定《嘉善縣推進低效用地再開發試點工作實施方案》。

（二）全力開展調查摸底工作。充分利用第三次全國土地調查及最新年度國土變更調查成果，組織開展存量建設用地利用現狀及潛力調查，將擬列入范圍的低效用地，標注在遙感影像圖、國土空間規劃圖和國土變更調查圖上，建立低效用地數據庫，實施綜合監管、動態管理、定期更新。

（三）制定年度實施計劃。根據實施方案和摸底調查數據，結合嘉善縣經濟社會發展實際和產業發展需要，按照“突出重點、先易后難、分步推進”的原則，制定年度實施計劃，確定年度任務，確保工作有序推進。

四、政策探索

（一）創新土地供應方式

1.推行多元化供應方式。推行彈性年期出讓、先租后讓、長期租賃等產業用地供地方式。在確保每年建設用地出讓總量中工業用地占比不低于30％前提下，探索增加混合產業用地供應，單一工業用地中可突出主導用途（其中工業建筑面積占比不得低于50%），兼容倉儲、物流、研發、辦公、商業等混合用途。

2.鼓勵低效用地增容提質。在符合現行規劃的前提下，納入低效用地再開發范圍的低效工業、商服、公服設施等用地，鼓勵原土地使用權人依法依規申請提高開發強度、增加建筑容量、開發地下空間等，經縣人民政府批準后，允許以協議出讓方式辦理用地手續，按規定補繳土地價款，對工業用地改造后不改變性質，提高容積率的，不補繳土地價款。

3.探索老舊街區、重點風貌區特色建筑的保護利用。對老舊街區、重點風貌區，在土地及房屋征收補償到位、不存在權屬糾紛前提下，可帶建筑物實施土地供應，地上建筑物在符合消防、質量安全的前提下，經建設部門審核確認后，辦理不動產登記，積極推動江南水鄉風貌特色建筑的保護性利用。

4.完善土地用途變更路徑。在符合現行規劃、確保安全的前提下，允許原國有土地使用權人申請改變用途（改變為商品住宅用地除外），經縣人民政府批準后，可采取協議出讓方式供地，按照新土地使用條件下市場評估價與原土地使用條件市場評估價不低于差額的70%補繳土地價款。對于工業用地改為商服用地的，在符合現行規劃的前提下，經縣人民政府批準后按規定辦理相關手續并實施改造，項目通過驗收后允許按幢或層作為最小分割單元進行銷售，分割銷售的建筑面積不得超過再開發后總計容建筑面積的50%，不動產權證可按相應分割單元辦理，并在出讓合同中予以約定。

5.健全保障性租賃住房供給。對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、土地使用年限，不補繳土地價款。鼓勵符合條件的企業通過新建、拆除重建、擴建等方式將配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高至15%，建筑面積占比上限相應提高到30%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。

6.探索軌道交通場站綜合開發用地供應。積極探索新建軌道交通場站地上地下綜合開發，實施統一規劃、統籌利用、分層供地、分層驗收、分層登記。探索土地帶建筑設計方案、場站施工方案等條件進行供應。

（二）完善連片開發措施

7.探索零星用地改造開發。對于邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星建設用地，允許以協議出讓方式供應給周邊工礦倉儲項目作為增資擴產用地。原則上單宗面積不超過5畝，累計不超過再開發項目用地總面積的20%，經論證確實無法單獨開發的可適當放寬限制。

8.鼓勵工業用地成片改造。在符合現行規劃、產業導向的前提下，鼓勵用地主體通過收購、作價入股、聯營等方式，形成單一改造主體，按規劃申請實施成片改造，涉及宗地合并中存在出讓終止年限不一致的，可以按照國家關于工業用地續期的相關政策規定探索實施路徑。

9.探索存量建設用地置換再開發。邊角地、夾心地、插花地等零星建設用地因實施區域統籌再開發需要，存量集體建設用地之間、國有建設用地之間以及集體建設用地與國有建設用地之間，可按照“面積相近或價值相當、雙方自愿、憑證置換”原則，由土地權利人簽訂置換協議，經縣政府批準后，資規部門辦理登記手續，其中涉及集體建設用地的，需經所在地集體經濟組織同意，鎮人民政府（街道辦事處）審核。

10.優化土地征收成片開發機制。低效用地再開發范圍內涉及土地征收的，可按詳細規劃單元編制成片開發方案，涉及的公益性用地比例按詳細規劃單元比例確定。對邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星建設用地以及歷史遺留用地涉及征收集體土地的，不受公益性用地比例、最小規模、擬征地面積占比限制。

（三）優化規劃管控機制

11.探索規劃彈性管控機制。納入低效用地再開發范圍的用地，現狀單宗地塊實施再開發難以滿足相關配套設施建設配建要求的，可通過實行區片（塊）化聯動再開發，除必備的安全條件外，允許在改造區片（塊）內相關配套設施進行詳細規劃單元統籌，共建共享。

12.優化工業用地空間管控。對位于城鎮開發邊界內并符合生態環境分區管控，現狀為工業用地，規劃用途已調整但5年內暫不實施的區域，且不存在違法改變功能、違法出租等情況，允許企業實施技改及新擴建工業項目。

13.簡化建筑工程使用功能調整流程。已通過規劃核實或者已取得不動產權證的建筑工程，在符合原已取得且仍然有效的規劃條件前提下，建筑工程使用功能在同一用地類型（二級類）調整的，經縣人民政府批準后，可簡化辦理建筑工程使用功能調整手續。

14.優化容積率核定規則。在老舊小區改造中，為保障居民基本生活需求、解決停車難問題、補齊城市短板、消除公共服務盲區、暢通生命線等而實施的市政基礎設施、停車養老等公共服務設施、消防安全等公共安全設施項目，在滿足安全、環保等要求和對周邊不產生負面影響的前提下，增設的樓梯、電梯、公共走廊、景觀亭廊以及電動車充電設施等新增建筑面積可不計入規劃容積率，按規定辦理相關手續。

（四）盤活歷史遺留用地

15.妥善處理歷史遺留問題。對第二次全國土地調查和第三次全國國土調查均調查認定為建設用地的，在符合規劃用途前提下，允許按建設用地辦理土地征收等手續，按現行《土地管理法》規定落實征地補償安置；對其地上建筑物、構筑物，不符合規劃要求、違反《城鄉規劃法》相關規定的，依法依規予以處置。涉及違法用地、違法建設的，應依法依規先行處理。

五、保障措施

（一）強化組織領導。成立嘉善縣推進低效用地再開發試點工作領導小組，由縣政府主要領導任組長，縣政府分管領導任副組長，統一領導協調、組織推進全縣低效用地再開發工作。縣級各相關部門明確責任，定期會商，協同推進，全面構建橫向協作、縱向聯動的大聯動、大協同工作格局。

（二）強化制度建設。嚴格執行土地出讓相關程序，規范土地市場秩序，涉及出讓的必須集體決策、公示結果，確保開發過程公開、公平、公正。健全民主協商，充分尊重原土地使用權人的意愿，未征得原土地使用權人同意的，不得強行改造開發。通過規范制度，有序推進低效用地再開發項目實施。

（三）嚴格監督考核。加強低效用地再開發項目開發改造方案審核報批，嚴格批后監管，落實節約集約用地，嚴防再開發中出現新的低效、閑置用地。縣政府對各鎮（街道）低效用地再開發工作情況納入年度重點督辦考核通報事項，并納入年度考核內容。

（四）建立容錯免責機制。激勵干部在推進低效用地再開發試點改革過程中，主動作為、敢于擔當、開拓創新。干部在推動低效用地再開發試點工作中出現失誤或錯誤，只要符合自然資源部《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》（自然資發〔2023〕171號）和本實施方案的精神，出發點是為了深化體制機制改革、推動經濟社會發展、保障和改善民生的，可予以免責。

（五）加強宣傳引導。通過廣播、電視、報刊、網絡等新聞媒體，廣泛宣傳推進低效用地再開發工作的重要意義，深入宣傳好經驗、好做法，引導社會力量和市場主體積極參與此項工作，營造良好的社會輿論氛圍。

善政發〔2024〕10號（嘉善縣人民政府關于印發嘉善縣推進低效用地再開發試點工作實施方案的通知）.pdf